Un mattone contro la vetrina di Wall Street

Il sempre stimolante blog soberlook.com ha da poco pubblicato il grafico che vedete qui sotto. L’indice immobiliare Case-Shiller (il tracciato azzurro) è nato col nuovo secolo e in questo arco di tempo ha sovra-performato l’indice di Borsa Standard & Poor’s 500 (in rosso). Il grafico azzurro oltretutto non computa il valore del reddito reale o virtuale derivante dall’eventuale affitto riscosso o evitato dall’investitore.

Il confronto parla da sé. Se si pensa che il mercato immobiliare americano, devastato dalla crisi dei mutui facili, è arrivato a prezzi inferiori del 34% rispetto al picco del 2006 e nonostante questo fa ancora una bella figura rispetto all’indice azionario (un tempo) più rispettato, diventa inutile domandarsi come mai i volumi degli scambi azionari siano ancora lontani dai tempi d’oro: cinque anni dopo sono ancora sui livelli del 2007, mentre dopo i precedenti scivoloni in un paio d’anni si tornava ai volumi pre-crisi.

Indubbiamente non c’è che da guardarsi intorno per capire la sfiducia: cattivi o pessimi esempi da parte di società di ogni settore, scorciatoie, trucchi. Fino a non molto tempo fa Wall Street riusciva a nascondere rapidamente sotto il tappeto ogni malefatta e ad assorbire il colpo. Un paio d’anni prima dell’inizio della Grande Recessione il Professor Thomas Z. Lys della Kellogg School of Management presso la Northwestern University aveva fatto i conti in tasca alla redditività degli immobili rispetto agli indici azionari ed aveva concluso che solo nelle zone a più alta concentrazione di ricchezza come New York, Boston o la Silicon Valley i valori degli immobili (considerati come investimento e quindi includendo anche il reddito accantonato grazie agli affitti non pagati) battevano l’indice S&P 500, con una crescita su base annuale del 15% contro il 12% dell’indice azionario di quel periodo. Ma la redditività nazionale degli immobili era battuta dall’S&P 500, fermandosi ad un modesto 7%.

E’ forse giunto il momento in cui gli investitori del mondo industrializzato stanno per italianizzarsi collettivamente e chi ha la fortuna di avere ancora risorse punterà sugli immobili come ultima risorsa? Non i questi termini, ma pochi giorni fa il Wall Street Journal si è chiesto se non sia giunto il momento di tornare a comprar casa: e l’economista Eric Lascelles sostiene che acquistare è oggi più conveniente che affittare nella stragrande maggioranza dei mercati residenziali U.S.A., con uno sconto effettivo di circa un terzo rispetto alla norma degli ultimi anni.

Di parere opposto il money manager A. Gary Shilling: la cifra su cui attira l’attenzione sono i due milioni di case da piazzare (purtroppo la stessa quantità che appesantisce la molto più piccola economia spagnola…), un portafoglio immobiliare che al livello attuale richiederebbe quattro anni per essere assorbito. Si prospetta quindi un quadriennio di altri ribassi di prezzi, continuando una corsa al ribasso che nel mercato del mattone americano non si vedeva più su base nazionale dagli anni ’30. Shilling è anche attento a segnalare come questo calcolo lasci fuori molte altre unità destinate all’esproprio ed anche il nuovo (per il costume americano) fenomeno dei giovani che come in Italia rinunciano a lungo a mettere su casa. Analogamente a quanto avvenuto in settori maturi come quello auto, i numeri di alcune annate sono da dimenticare e gli obiettivi da ricalibrare: in questo senso i numeri delle case nuove americane richiederebbero ancora tempo per tornare alla media degli ultimi anni.

E’ finita definitivamente anche l’illusione  della casa da sfruttare come un bancomat e come un investimento che faceva sentire chiunque un fenomenale money manager, grazie alla costante direzione verso dei prezzi verso l’alto. Jack Hough, dalla sua colonna per Marketwatch.com, ha forse in serbo il miglior consiglio per chiunque: concentrarsi sul valore funzionale, che è poi il consiglio mai tramontato nelle famiglie italiane, salvo gli eccessi recenti. Hough segnala come i prezzi immobiliari americani, tenendo conto dell’inflazione siano tornati al 1998, ma anche al 1986… ed al 1955! Insomma “dando una limata agli eccessi in alto o in basso (anni ’20 e metà-2000) e inserendo nel calcolo l’inflazione, i prezzi degli immobili non sono andati da nessuna parte per più di un secolo!” Certo da loro aiutano i tassi attuali (trentennali fissi sotto il 4%), che rendono la scelta di chi ha mezzi facile.

E in Italia ? Quando il salario disponibile darà i primi segni di sfuggire alla stretta della recessione anche qui il mattone sarà la sola scelta ragionevole ? Corriere Economia ha presentato il 30 aprile uno studio sfoggiato dieci giorni prima al Salone del Risparmio: in una maratona ventennale di rendimento BTp e immobili hanno sbaragliato la concorrenza, con gli immobili trionfatori a 15 anni (144%) e i bond a venti anni (275%). L’investimento meno volatile, quello immobiliare, ovviamente ha brillato meno a 5 e 10 anni.

Sull’inserto immobiliare del Sole 24 Ore (Casa24 Plus) in prima pagina il 24 novembre 2011 appariva lo studio dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma: sottolineava come volumi e valori di vendite dal 1997 non fossero stati così bassi, e con prezzi previsti ancora in calo fino a tutto il 2013. Ma i dati diffusi lo scorso 10 maggio dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio segnalavano che se nel 2011 le vendite sono state 603.176, il 2,3% in meno rispetto al 2010 e con le grandi città in controtendenza, i prezzi hanno sostanzialmente tenuto. In particolare le case di valore, che secondo uno studio della Scenari Immobiliari di Mario Breglia sono anche le sole su scala ventennale a battere (di poco) l’inflazione, con una rivalutazione netta del 3% a fronte di una perdita del 13% circa per gli immobili che non rientrano tra quelli di lusso.

Il Censis prevede proprio per quest’anno valori in calo (fino al 20%), soprattutto come conseguenza della nuova fiscalità. Una realtà che a breve termine alleggerirà senza complimenti le tasche di tutti. Ma che induce anche a chiedersi se non possa essere la scintilla necessaria a riavviare un mercato vitale. Il 29 settembre 2011 sull’inserto del Sole 24 Ore, Casa24Plus a pagina 9 appariva l’articolo titolato “In Italia il via alla ripresa scatterà dal reprincing”. Nell’intervista a Paola Dezza, Federico Chiavazza, docente di finanza immobiliare alla SDA Bocconi, insisteva su questo argomento: “Il nostro è uno dei pochissimi paesi in cui il repricing degli immobili non è avvenuto. Le banche di fatto sono il soggetto che ha permesso che questo si verificasse, hanno svolto un ruolo da equilibratore del mercato. Le banche hanno preferito sostenere molte realtà immobiliari e non, anche tecnicamente fallite, piuttosto che ritrovarsi con portafogli immobiliari che non sanno e che non vogliono gestire. Mercati ben più solidi come Londra e New York hanno subito sconti drammatici tra il 2008 e il 2009 e ora il real estate è tornato su livelli simili a prima del 2008. Da noi tutto questo non è successo. Il 2012 sarà l’anno della resa dei conti, le banche non potranno più sostenere questa situazione. E’ necessario un riallineamento dei prezzi alle esigenze dei compratori”.

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